Hauswert öffentlich einsehen 2026

Dieser Ratgeber zeigt Ihnen 2026, wie das konkret funktioniert – am Beispiel von Berlin, München und Hamburg. In 5 Schritten erfahren Sie, wie Sie den Immobilienwert Ihrer eigenen Immobilie selbst ermitteln und teure Fehleinschätzungen vermeiden.

Auf einen Blick:

✅ Bodenrichtwerte sind in allen Bundesländern kostenlos über BORIS abrufbar
✅ München (~8.000 €/m²) ist über 70 % teurer als Berlin (~4.600 €/m²)
✅ Eine Erst-Einschätzung dauert unter 5 Minuten – ganz ohne Experte
⚠️ Vorsicht: Nur Bodenrichtwert ≠ Immobilienwert (Gebäude & Lage fehlen)
Der Wert Ihrer Immobilie ist in Deutschland öffentlich einsehbar – und zwar kostenlos. Viele Eigentümer wissen das nicht und zahlen Hunderte Euro für ein Gutachten, das sie sich sparen könnten. In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen 2026, wie Sie den Immobilienwert in Berlin, München und Hamburg über staatliche Datenquellen wie BORIS und Bodenrichtwerte selbst online prüfen – ganz ohne Makler oder teuren Sachverständigen.

🌍 Warum ist der Immobilienwert in Deutschland öffentlich?
In Deutschland gelten Bodenrichtwerte, Kaufpreissammlungen und das amtliche Liegenschaftskataster als öffentliche Daten. Die Gutachterausschüsse der Bundesländer erfassen jährlich alle Immobilientransaktionen (ohne Namen, nur mit Daten) und leiten daraus Richtwerte ab. Seit der Digitalisierung können Sie diese Informationen direkt online abrufen – über das BORIS-System (Bodenrichtwertinformationssystem).

Das bedeutet: Bevor Sie einen Makler beauftragen oder ein kostenpflichtiges Gutachten bestellen, können Sie sich eine realistische Vorstellung vom Wert Ihrer Immobilie verschaffen – völlig kostenlos und in wenigen Minuten.

📊 Bodenrichtwerte 2026: Berlin vs München vs Hamburg
Der Bodenrichtwert (Preis pro m² Grundstücksfläche) ist die wichtigste öffentliche Kennzahl. Hier sind die aktuellen Durchschnittswerte für die drei größten Städte – Stand 2026 (Schätzwerte basierend auf den zuletzt veröffentlichten Gutachterausschuss-Daten):

Stadt Bodenrichtwert Ø (m²) Spitzenlage (m²) Quadratmeterpreis Wohnung Ø BORIS-Plattform
Berlin 3.800 – 5.500 € Mitte: 7.000 € 4.200 – 6.000 €
BORIS-BB
München 6.500 – 9.500 € Maxvorstadt: 13.000 € 8.500 – 11.000 €
BORIS-BY
Hamburg 3.200 – 5.200 € Rotherbaum: 6.800 € 5.000 – 7.500 €
BORIS-HH
⚠️ Hinweis: Bodenrichtwerte sind Richtwerte für unbebautes Land. Der tatsächliche Immobilienwert addiert Gebäudewert, Lage-Zuschlag und Marktlage. Für eine präzise Schätzung nutzen Sie die Online-Tools unten.

🏙️ Berlin: So prüfen Sie Ihren Wert
BORIS-Plattform
boris-brandenburg.de
Ø Bodenrichtwert 2026 ~4.600 €/m²
Kaufpreis-Wohnung Ø ~5.100 €/m²
Gutachterausschuss Obere Gutachterausschuss Berlin (kostenlose Kaufpreissammlung)
🏔️ München: So prüfen Sie Ihren Wert
BORIS-Plattform
boris.bayern.de
Ø Bodenrichtwert 2026 ~8.000 €/m²
Kaufpreis-Wohnung Ø ~9.500 €/m²
Gutachterausschuss Oberer Gutachterausschuss Bayern (kostenlos abrufbar)
⚓ Hamburg: So prüfen Sie Ihren Wert
BORIS-Plattform
boris.hamburg.de
Ø Bodenrichtwert 2026 ~4.200 €/m²
Kaufpreis-Wohnung Ø ~6.200 €/m²
Gutachterausschuss Gutachterausschuss Hamburg (kostenlose Bodenrichtwerte)
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📊 ImmoScout24 Wert-Tool
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✅ In 5 Schritten Ihren Hauswert kostenlos prüfen
1

BORIS für Ihr Bundesland öffnen
Jedes Bundesland hat eine eigene BORIS-Plattform (siehe Tabelle unten). Wählen Sie das Land Ihrer Immobilie:

Berlin →
boris-brandenburg.de
München/Bayern →
boris.bayern.de
Hamburg →
boris.hamburg.de
2
Adresse oder Flurstück eingeben
Geben Sie Ihre genaue Adresse oder die Flurstück-Nummer (aus dem Grundbuch) ein. BORIS zeigt sofort den Bodenrichtwert Ihrer Lage an – kostenlos und ohne Registrierung.

3

Bodenrichtwert × Grundstücksfläche berechnen
Multiplizieren Sie den Bodenrichtwert (€/m²) mit Ihrer Grundstücksfläche. Beispiel München: 8.000 € × 400 m² = 3,2 Mio. € reine Bodenwert. Das ist Ihre Untergrenze.

4

Gebäudewert & Lage-Zuschlag addieren
Der Immobilienwert setzt sich zusammen aus: Bodenwert + Gebäudewert (nach NHK-2022-Regeln) + Lage-Zuschlag (0–30 % in begehrten Vierteln). Für eine schnelle Schätzung nutzen Sie ein kostenloses Online-Tool (siehe CTA).

5

Mit Kaufpreissammlung Ihres Gutachterausschusses abgleichen
Die meisten Gutachterausschüsse veröffentlichen anonymisierte Kaufpreissammlungen – darin sehen Sie, was vergleichbare Objekte in Ihrer Straße tatsächlich erzielt haben. Das ist die präziseste öffentliche Quelle.

🔗 BORIS: Die richtige Plattform pro Bundesland
Bundesland / Stadt BORIS-URL Kosten Datenaktualität
Berlin (Brandenburg)
boris-brandenburg.de
Kostenlos Jährlich
Bayern (München)
boris.bayern.de
Kostenlos Jährlich
Hamburg
boris.hamburg.de
Kostenlos Alle 2 Jahre
Hessen (Frankfurt)
boris.hessen.de
Kostenlos Jährlich
Nordrhein-Westfalen
boris.nrw.de
Kostenlos Jährlich
💶 Kosten im Überblick (was wirklich gratis ist)
Produkt / Dienstleistung Anbieter Kostenschätzung
Bodenrichtwert-Abfrage BORIS (Bundesländer) Kostenlos
Kaufpreissammlung Lokale Gutachterausschüsse Kostenlos
Online-Bewertungstool ImmobilienScout24, Sprengnetter Kostenlos bis ~50 €
Einfaches Wertgutachten Lokale Gutachterausschüsse 500 – 1.500 €
Vollgutachten (ImmoWertV) Zertifizierte Sachverständige 1.500 – 5.000 €
Marktberichte / Preisspiegel IW Köln, regionale Ausschüsse Kostenlos bis ~200 €
Preise basieren auf den zuletzt verfügbaren Informationen und können sich ändern. Vor finanziellen Entscheidungen eigene Recherche empfohlen.

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Kein Gutachten nötig – diese Tools nutzen öffentliche Daten + KI
📊 ImmoScout24 (kostenlos)
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⚠️ 3 häufige Fehler bei der Eigenbewertung
Nur Bodenrichtwert schauen: Der Bodenrichtwert gilt für unbebautes Land. Ohne Gebäudewert und Lage-Zuschlag unterschätzen Sie Ihre Immobilie um 40–70 %. Nutzen Sie zusätzlich die Kaufpreissammlung.
Veraltete Daten aus Nachbarbundesländern: Berliner nutzen fälschlicherweise BORIS-Brandenburg, aber die Berliner Innenstadtwerte weichen stark ab. Immer das exakte Bundesland wählen!
Vergleichsobjekte ignorieren: Ein 1970er-Bau hat einen anderen Wert als ein kernsaniertes Objekt nebenan – auch wenn der Bodenrichtwert identisch ist. Baujahr, Ausstattung und Energieeffizienz (ENEV) entscheiden mit.
❓ Häufige Fragen (FAQ)

Ist der Immobilienwert in Deutschland wirklich öffentlich?
Ja – zumindest der Bodenrichtwert und aggregierte Kaufpreise. Einzelne Verkaufspreise mit Namen sind datenschutzgeschützt und werden nicht veröffentlicht. Aber die Gutachterausschüsse veröffentlichen anonymisierte Kaufpreissammlungen, mit denen Sie den Marktwert Ihrer Immobilie präzise einschätzen können.

Wie oft werden Bodenrichtwerte aktualisiert?
Die meisten Bundesländer aktualisieren jährlich (Berlin, Bayern, Hessen, NRW). Hamburg und einige ländliche Regionen veröffentlichen nur alle zwei Jahre. In dynamischen Märkten wie München können daher bis zu 10–15 % Abweichung zur Realität entstehen – gleichen Sie mit aktuellen Online-Tools aus.

Kann ich den Wert meiner Mietwohnung auch prüfen?
Als Eigentümer einer Eigentumswohnung: ja, über BORIS + Wohnungskaufpreise. Als Mieter sind öffentliche Daten weniger relevant – hier gilt der Mietspiegel (gesetzlich in vielen Städten verankert). Für Berlin, München und Hamburg gibt es öffentliche Mietspiegel, die zeigen, ob Ihre Miete ortsüblich ist.

Reicht eine kostenlose Online-Schätzung für den Verkauf?
Für die Preisfindung ja. Für den Notarvertrag und die Grunderwerbsteuer ist sie nicht maßgeblich – das Finanzamt bewertet nach eigenen Regeln. Aber: Mit einer fundierten Eigenrecherche verhandeln Sie besser und erkennen überteuerte Makler-Gutachten.

Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Verkehrswert?
Der Bodenrichtwert ist ein von den Gutachterausschüssen abgeleiteter Richtwert für vergleichbares unbebautes Land. Der Verkehrswert (Marktwert) ist der tatsächliche Preis, den Ihre spezifische Immobilie (mit Haus, Lage, Ausstattung) am Markt erzielen würde. Der Verkehrswert ist meist 30–100 % höher als der reine Bodenrichtwert.